聽說新埔最近減少一名縣議員的名額，
竹北要增加縣議員的席次，
我個人從這個消息推測，
這跟人口增減有關，
 
民國９３年１２月新竹縣市的人口統計
鄉鎮市　面積（ｋｍ２）　　人口　　　密度（人／ｋｍ２）人口增減　成長率
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
竹北市　４６．８３４１　１０５６５１　２２５５．８６　　５５３　　０．５３
新埔鎮　７２．１９１１　　３６３７８　　５０３．９１　　　３７　　０．１０
 
９７年１２月暨年度桃竹苗人口統計
鄉鎮市　面積（ｋｍ２）　　人口　　　密度（人／ｋｍ２）人口增減　成長率
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
竹北市　４６．８３４１　１３２１３６　２８２１．３６　　４９５　　０．３８
新埔鎮　７２．１９１１　　３６０８５　　４９９．８５　　－３２　－０．０９

 

９８年２月桃竹苗地區人口統計
鄉鎮市　面積（ｋｍ２）　　人口　　　密度（人／ｋｍ２）人口增減　成長率（％）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
竹北市　４６．８３４１　１３２７８３　２８３５．１８　　４４０　　０．３３
新埔鎮　７２．１９１１　　３６０７４　　４９９．７０　　－３２　－０．０９

９８年３月桃竹苗地區人口統計
鄉鎮市　面積（ｋｍ２）　　人口　　　密度（人／ｋｍ２）人口增減　成長率（％）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
竹北市　４６．８３４１　１３３２９４　２８４６．０９　　５１１　　０．３８
新埔鎮　７２．１９１１　　３６０４３　　４９９．２４　　－３１　－０．０９

從人口增減得知，竹北市每個月約增加五百人，戶籍搬到竹北市，黑數未統計的人口實際可能更多，
新埔每個月約減少三十人，實際未統計的黑數也可能更多，表示新埔有更多年輕人已經搬到竹北市，
只是戶籍還留在新埔鎮，說不定也在竹北已經購買房子，只是新埔老家還有老人家住在裡面，
還沒有賣出。
 
我的推論，人口增加的地方，房地產是呈現上漲或至少持平，
人口移出的地方，房地產是呈現下跌或是持平，
 
再往下推移，如果現在在竹北和新埔各花一千萬買一間房子，
十年後，會如何？
我想照人口移入跟移出的速度，
十年後竹北增加六萬人達到二十萬大關，
十年後新埔減少三千六百人或更多，因為年輕人搬出，沒有新生兒出生，老人逐漸凋零，
面臨人口上，出現三萬大關保衛戰，既然人口變少，對房屋的需求也變少，價格自然下跌，
我在新埔的一千萬房子，變成只剩八百萬或更低，
我在竹北的房子，從一千萬增值到一千五百萬，
來回兩間相差七百萬的市值，
我有個朋友九十四年買了嘉豐一街的一間七十坪透天，那時花六百五十萬購入，
短短四年，今年九十八年已經可以用一千三百萬脫手，而且仲介說馬上有人想買，
從這個故事可以知道，四年中，竹北房產已經翻倍，那十年呢？
那四年前買到新埔街上的透天，譬如中正路“x”園的住戶，
現在值一千萬嗎？馬路上的廣告價不超過八百萬，
竹北、新埔相差多少？事實已經點出，而且相當清楚。
 
那我們既然了解這個事實，
就應該賣掉這一千萬的房子，
用一千萬的現金，在竹北市用現金購置目前市價約二十五萬的土地，等著增值，
十年後即使沒有翻倍用五十萬賣掉，也應該有三十萬的價值，那也有兩成的漲幅，
或是買進五間市價千萬的電梯公寓，每間自備兩成兩百萬的頭期款，其餘跟銀行貸款，
四間總貸款金額是四千萬，根據永慶網站，現在銀行利率在一點五到二點五之間，
年利息約六十萬到一百萬之間，
那這五間公寓，租金粗估在兩萬，年租金有二十四萬，五間有一百二十萬租金可以收，
扣掉利息，還有賸餘，繳銀行房貸綽綽有餘，
還不包涵將房屋售出後可能的資本利得，
這才是最大的利潤。
 
以上是我睡不著時心裡的想法，還怕華華被我吵醒。
 
 

 
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    frank19770207 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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